実家を分けられないときは？代償分割・換価分割と空き家の3,000万円控除

相続財産のほとんどが札幌の実家、というご家庭は少なくありません。子どもが2人いても、家を半分に切って分けることはできません。

この記事では、分けにくい実家を公平に分ける2つの方法、代償分割と換価分割と、実家を売るときの税金の特例をまとめます。

「とりあえず共有」は避けたい

話し合いがまとまらないと、「とりあえず兄弟で半分ずつの共有名義に」となりがちです。しかし共有にすると、売るにも貸すにも共有者全員の同意が必要になります。さらに次の相続が起きると共有者が増え、ますます話がまとまらなくなります。

共有は問題の先送りになりやすいので、次の2つの方法を先に検討します。

代償分割：一人が引き継ぎ、ほかの人にお金を払う

たとえば実家（3,000万円）を長男が引き継ぎ、代わりに長男が次男へ1,500万円を払う方法です。実家を残したまま、取り分のバランスを取れます。

• 払うお金が必要：長男に1,500万円の手持ちがないと成り立たない。親が長男を受取人にした生命保険に入っておき、その保険金を代償金にあてる方法がよく使われる（生命保険で相続対策 メリット、デメリットは何？）
• 遺産分割協議書に書いておく：代償金であることを協議書に明記しておかないと、長男から次男への贈与とみなされるおそれがある
• 自宅の特例との組み合わせ：同居していた子が引き継げば、土地の評価を80%減らす特例が使えることがある

換価分割：売って、お金で分ける

実家を売り、売ったお金を分ける方法です。お金なら1円単位で分けられるので、公平感を保ちやすいのが特徴です。誰も実家に住む予定がない場合に向いています。

一方で、売るまでの固定資産税や管理の手間、売れる金額が相場に左右されること、そして売って利益が出れば所得税・住民税がかかることに注意が必要です。親が昔買った家だと、買ったときの金額が分からず、税金が思ったより大きくなることもあります。

実家を売るときに使える2つの特例

① 空き家の3,000万円特別控除

親が一人暮らしをしていた実家を相続して売った場合、一定の条件を満たせば、売却の利益から最大3,000万円を差し引けます。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家（旧耐震）であること。マンションは対象外
• 亡くなる直前、親が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合も条件つきで対象）
• 相続から3年後の年末までに売ること。特例自体の期限は2027年12月31日まで
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続人が3人以上で分けて売る場合は、1人あたりの上限が2,000万円
• 耐震改修または取り壊しが必要（買主が売った翌年2月15日までに行う場合も可）

札幌市内でも、昭和50年代に建てられた実家は多く、使えるケースは少なくありません。家のある市区町村（札幌市など）で確認書を取り、確定申告をする必要があります。

② 相続税の取得費加算

相続税を払った人が、相続から3年10か月以内に相続した財産を売ると、払った相続税の一部を経費（取得費）に足せます。ただし、空き家の3,000万円控除とは、同じ家についてどちらか一方しか使えません。どちらが有利かは、相続税の額や売却益によって変わります。

まとめ

• 分けにくい実家を「とりあえず共有」にすると、後で売るのも貸すのも難しくなる
• 代償分割は、引き継ぐ人に払うお金が必要。生命保険で準備しておくのが定番
• 換価分割は公平に分けやすいが、売却益に税金がかかる
• 旧耐震の実家なら、空き家の3,000万円控除（2027年末まで）が使えることがある
• 相続税の基本は札幌・北海道で相続税がかかる人は？基礎控除と相続対策の順番で解説しています

※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。実際の税額や特例の適用可否は、個別の状況によって異なります。